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“731”政治局会议解读|广东省住房政策研究中心副主任陈洋:​要压制住房作为金融资产的升值预期

2018-08-09 17:01 来源:南方网 冯善书

  “7·31”政治局会议解读-楼市篇(1)

  省住房政策研究中心副主任陈洋:要压制住房作为金融资产的升值预期

  2016年中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,这一提法一直延续至今,相信未来也不会动摇。这意味着,对于中国这样一个城镇化规模庞大、居住供需的结构性矛盾突出的独特市场来说,房地产市场不可能任由其野蛮生长,必须让有限的住房资源为更多有切实居住需求的人提供居住场所。在这个背景下,所有将住宅物业作为投资品的行为,都不受到鼓励,而将住宅作为套利工具的“炒房”行为,则必然被重点抑制和打击。

  观察我国当前的房地产市场,尽管政府一再重拳出击,非理性的“炒房”行为依然比比皆是,很大程度上是基于对货币可能贬值和房屋资产必然升值的普遍预期,部分地区的发展利好消息一经发布,资金就迫不及待地涌入,其中很大一部分购房者并非确有居住需求,而是盲目跟风、非理性囤积房产。

  “炒房”心态盛行,带来两个层面的问题。在宏观层面,经济“脱实向虚”,在制造业成本高企和企业负担加重的背景下,众多粗放型经济路径依赖下的企业转型艰难,大量的资金从实体经济领域流入更易套利的房地产领域,信用杠杆不断放大,带来了潜在金融风险;在微观层面,“炒房”行为进一步挤压刚需空间,抬升了居民家庭负债水平,也制约了家庭其他消费支出。因此,始于2016年的这一轮房地产市场调控,其政策主基调就是打击“炒房”,通过降低炒作预期、控制杠杆水平,促使房子回归居住属性,进而保持市场平稳健康发展。

  从目前调控政策的实施效果来看,应该说大中城市的“炒房”问题初步得到了有效抑制,房价涨幅较为平稳。但是,调控带来了一些新的问题也必须引起关注。首先是部分城市直接的价格干预导致了房价“倒挂”问题显现,“双合同”现象日渐普遍;同时,房地产投资资金向部分三四线城市以及县城房地产市场溢出,带来了与当地经济发展水平不相称的“繁荣”,一旦短期需求枯竭,而城市建设水平和产业发展水平未能及时支持,大量近期投资的住宅资产可能面临泡沫破裂的风险,而三四线城市以及县城抵抗风险的能力较弱,存在很大的隐患;此外,目前市场中的购房需求端依然旺盛,而开发投资端开始出现疲软,如近期多个大中城市土地流拍,反映出开发企业资金压力和投资预期的变化。

  可见,房地产市场问题构成了复杂的系统,之所以一直难以解决,正是因为其牵涉着整体宏观经济、地方经济利益以及个体居民家庭利益等诸多利益关系。在当前关键性的历史时期,必须以大决心大力度加以解决。

  坚持因城施策,促进供求平衡

  目前住房供求关系存在突出的“结构性失衡”问题,大中城市及其核心地段普遍存在供不应求的现象,而三四线城市以及县城则普遍供大于求,近期在“去库存”政策、棚户区改造以及房地产投资外溢等因素的综合影响下,部分三四线城市以及县城的需求有所增加,但同时也带来更高的潜在风险。总之,不同城市房地产市场的供求关系状况面临着完全不同的问题,必须因城因地有针对性地加以应对和处理。

  要促进供求平衡,显然分别要从需求侧和供给侧着力。目前的调控政策,多是针对“需求侧”,如供不应求的城市通过限购限贷等政策减少需求,供过于求的城市则通过去库存等方式增加需求。但针对需求端的调控干预始终是短期政策,更为关键并可能产生长期影响的,是推进“供给侧”的改革。

  在土地供给方面,需要建立根据当地实际住房需求情况调节住宅用地供应的机制,如通过库存周期的变化指导住宅用地的供应是目前正在探索推行的做法,但由于政府难以掌握房地产开发企业存量用地的开发建设进度,这个机制存在很大难度,未来需要逐步建立房地产项目的全周期监测,方可制定促进供求平衡的举措。

  在住房供给方面,中央已提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革方向,这就意味着住房供给不仅要注重数量,更要注重结构,注重住房类型的多样化,期待未来将会有共有产权住房等更多的可负担住房类型向市场投放,解决更多层次居民的居住需求。

  在公共服务供给方面,同样需要改革跟进,需要有更多的基本公共服务均等化的措施,以解决如“学区房”等带来的供需极度紧张的问题。

  合理引导预期

  在“稳字当头”的主基调下,房地产市场需要稳定发展的预期。近期在国际国内经济环境的压力下,央行货币政策灵活性提高,新的流动性注入,可能会引发新一轮房价上涨的市场预期。因此,必须强调给房地产市场去投机化,严防资金违规进入房地产领域,防止货币继续推高房价,避免发生全局性的金融风险。

  在引导预期方面,预计将有以下几个主要的方式:

  首先是严把舆论关,权威媒体应发挥航标灯作用,在纷繁芜杂的舆论风向中及时纠偏,让社会预期回归理性,同时要严厉打击利用移动互联网等新兴传媒蓄意歪曲事实、炒作热点、误导预期的行为,减少人们的非理性决策。

  其次,各地政府依然要严格执行房地产调控政策,保持调控力度不放松,与中央精神保持高度一致。因此未来以因城施策、逢热必压为导向,调控范围可能会进一步扩大,同时,房价仍有继续上涨势头的城市将会出台加码和补丁政策,进一步稳定市场预期。

  整治市场秩序

  良好的市场秩序是合理引导市场预期的必要条件之一。然而,部分房企或中介机构存在捂盘惜售、未批先售、虚假宣传、哄抬房价、诱导购房者规避调控政策等不良行为,扰乱市场秩序,破坏市场稳定,对房价上涨起到了推波助澜的作用。

  对此,6月底,住建部等七部委联合启动了治理房地产市场乱象专项行动,7月底,住建部公布了20家违法违规房企和中介机构的“黑名单”。在这次行动中,对重点打击对象进行了明文规定,即投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面,目标十分明确,也表明中央对各地房地产市场秩序问题有非常清晰的认识。预计下半年,中央及各地市整治市场秩序的行动还会继续加强,整治范围将覆盖房企、代理商、中介、个人、供应商等房地产交易行为。

  市场秩序的整顿是需要常抓不懈的工作,绝不能搞成“运动式”“一阵风”整治。在持续整治的同时,更重要的是建立起完善的诚信系统,使违规行为承担起沉重的信用成本,双管齐下,相信能逐步推动我国的房地产市场真正走向成熟与健康。

  坚决遏制房价上涨

  从“遏制房价过快上涨”到“遏制房价上涨”,去掉了“过快”,意味着中央对风险认识的升级。过去仅关注房地产领域内部的风险,即“房价过热”现象,而当前则是站在整体宏观经济的角度,对各大经济领域统筹考虑做出的决定,即一方面保持货币合理充裕的流动性,另一方面则严格把控货币的流向,让金融更多地支持实体经济,而不鼓励房地产市场承接释放的流动性,从而控制住整体的金融风险。在这样的背景下,“坚决遏制房价上涨”,就是要坚决压制住住房作为金融资产的升值预期,坚决推动住房去金融化。

  自十九大确立“房住不炒”的住房发展目标以来,多个部门已出台相应房地产市场调控政策,包括住建、房管部门的限购、限签、限售及限制企业购房等政策,银行的房贷利率上浮和限贷政策,个别城市税务部门的房地产交易相关税种税率上调政策等。多个部门一系列政策均以控制购房需求为出发点,多维度分层次地增加对居民购房的限制,坚决控制炒房需求,合理引导改善性购房需求,有效支持刚性需求和保障性需求。从国家统计局的数据来看,我国的新建商品房、商品住房销售面积、销售额在2016年10月后呈现增长率持续下滑,趋向平稳发展的态势,可见现有政策措施对购买新建住房的需求进行了有效的控制。

  但从遏制房价上涨的角度来看,现有政策尚未能对房地产销售价格进行有效控制。根据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,2018年6月,70个大中城市新建商品住宅销售价格,除了4个城市价格下跌,3个城市价格持平外,其余63个城市价格均有所上涨。二手房价销售价格情况基本相似。其中一线城市价格控制效果较好,二线城市上涨势头较强。

  因此,目前针对需求侧的房地产调控政策对房价上涨的遏制效果相对有限。而在2018年上半年,住建部已出台相关文件,从供给侧的角度对房地产市场进行调控,包括加快制定实施住房发展规划、有针对性地增加住房和用地有效供给。在需求减少,供应提升的情况下,房地产市场的需求压力有望得到缓解,推动商品住房价格平稳发展。

  不过,尽管此次中央决心和力度都前所未有,但未来各地的调控成效仍可能有所差异,尤其是一些对土地财政和房地产经济依赖较大、地方债务水平较高的城市,在当前背景下,面临遏制房价和债务履约的双重压力,这对地方政府执政能力提出了较大挑战。

  加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制

  所谓“长效机制”,即在较长的时期对房地产市场发展进行规范、管控、指导的政策机制,有别于当前为应对周期变化形势而推出的短期宏观调控政策。

  未来国家有可能三个方面建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制:一是继续推动住房市场供给侧结构性改革,有序增加住宅用地供应,推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系,通过完善租赁住房市场、加强政策性、保障性住房的供应,对现有商品住房购房需求进行分流;二是完善房地产市场调控政策体系,促进相关的金融、财税、人才引进、行政手段的方向性一致,合力遏制房价上涨,推动房地产市场平稳健康发展;三是加快建立住房基础数据平台和住房检测信息平台,运用大数据手段对房地产市场进行实时监测,确保房地产调控政策的时效性和针对性。

  其中,第一个方面已经在各地加快推进,尤其在推动住房租赁机构化方面,国有企业、房地产企业、金融机构、互联网企业等多种社会力量都已积极介入,同时各种规范性制度也在逐步建立,相信不久的未来将可望迎来繁荣;第二个方面涉及系统性的改革,尤其是社会高度关心的房地产税,虽然已列入立法规划程序,但在短期内推出的可能性依然不大,而部门之间行政资源的整合则仍然需要更深入的改革;第三个方面在当前大数据技术不断发展的背景下,已经有了很好的技术基础,接下来主要得看各地各相关部门的配合力度。

  南方网全媒体记者 冯善书 实习生 吴绮维

编辑: 郭昊奇

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