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假期广州开盘数创新低,楼盘对“黄金周”依赖减少

2018-10-11 15:08 来源:南方网 许蕾

  据广州中原研究发展部监测,今年假期广州一手住宅实际开盘或加推维持在1904套左右,与去年同期相比下跌10%,各区项目公开推新、宣传力度有所减弱,以往项目“扎堆”同台推货的现象亦不明显。

  “十一”假期广州11区总共有17个楼盘开盘加推,楼盘数比今年五一假期(21盘)减少,比去年十一假期(22盘)减少23%。主力供应区域为南沙(5盘)、荔湾(3盘)、增城(3盘)。

  从各区套数明细可以发现,南沙占总开推盘数量的40%,累计推出764套单位,为今年十一黄金周同比增幅最大的外围区;相比之下,增城仅开推盘250套,下跌幅度达6成,主要因为该区以大体量旧盘顺销为主,全新盘供应较少,仅靠个别楼盘支撑货量。

  增城和黄埔供应量减少尤为明显

  今年国庆期间开推盘项目数创近2年“五一和”“十一”前新低,一定程度上受国庆前两周新批预售量减少影响。

  从广州中原研究发展部监控数据可以看出,今年“十一”前两周住宅新批为5902套,同比减少20%,而对市场影响最大的莫过于增城、黄埔为首的“货仓”供应能力减弱。

  以黄埔为例,今年长假前两周新批预售仅610套,同比下跌近6成,以区域一手供货主要板块中新知识城为例,大部分项目陆续进入下一阶段建设,供应能力减弱,目前除龙湖双珑原著等个别项目外,其余基本以在售本期尾货为主,区域下半年供应、成交能力均受到一定影响。

  就假期实际情况来看,同板块不同项目存在明显“活跃度”差别,对于采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交,或通过二手渠道带客的项目人气较佳。相反,对于价格要求较高的项目而言,项目气氛、成交情况

  有待改善,因此广州中原研究发展部认为,意向买家群体依然庞大,关键在于通过更加“接地气”的价格鼓励买家入市。

  另一方面,增城部分项目已陆续调整首付门槛,预计未来影响市场的客观因素将得到适当调整,良好的交易氛围将有利于引导买家入市,展望四季度,该区多个全新项目将投入市场,其中包括13号线官湖站上盖品秀星图、荔城板块碧桂园中心等,“东大仓”有望恢复本色。

  除此以外,广州一手热点区域、板块,需求殷实(天河、荔湾、黄埔消化周期不足6个月,增城不足7个月);加上过往两年房企拿地成本较以往提高,未来广州整体价格若有让步,压力更多来自开发企业年底冲业绩和资金的回笼,因此买家不宜过分观望而放缓入市步伐,错过入市时机。

  减少对“黄金周”依赖

  从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看,9月至次年1月成为重要的一手销售阶段;尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度,如今已接近“年关”,入市步伐亦逐渐加快。因此,不少项目抓紧机会准备“充足弹药”,以满足市场需求,今年抢跑项目占整个“金九”推盘数的56.41%,创近年新高。

  广州中原研究发展部认为,从2017年“十一”开始,项目扎堆于假期推货的特征逐渐减弱。今年,包括阳光城丽景湾、富士康科技小镇、保利和光晨樾在内的多个项目选择于9月初期间加推抢占“头啖汤”,其中富士康科技小镇预售证获批899套单位,未等十一便率先于9月中上旬“抢跑”,可见在目前市场竞争压力相对大的情况下,不少项目为回笼资金,早早规划推货计划,以抢占消费者关注。

  2017年,20个十一期间推货的项目超过半数在9.28-9.30号期间漏夜开盘加推,8个盘在国庆当天开盘加推,仅1个盘在10月2日入市,国庆中后期则无项目开盘加推。2018年十一,17个项目中选择9.28-9.30开盘的数量为9个,涉及1164套单位,与去年一样超过半数,选择十一当天开推盘的项目为8个。

  根据南沙金洲板块部分案场销售反映,不少项目考虑到假期买家外出旅行、返乡等安排,采取“人性化措施”提前开盘为买家提供便利,此外随着社交软件、网上选房等技术成熟,买卖双方联系更加紧密,购房消息透明度,信息及时性更高。

  此外,对于部分中心区高价地转化项目而言,因担心目前市场反应,多个标杆项目将开盘计划放在了10月底-12月,国庆期间只作宣传。因此,广州中原研究发展部认为从近来五一/十一推货特征变化判断,房企、买家对于“楼市黄金周”的态度正在发生变化,就目前情况而言,九月份至十二月均属于楼市推盘、消化的集中期,项目间的“战线”将较以往拉长。

  部分项目特价房让利4-7%

  “十一”期间,广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目,价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%)的为25个,占调研总量的60%,可见保持价格平稳为目前大部分项目的“定价策略”。

  另一方面,假期期间与3个月前对比出现价格让利的项目为有17个,主要让利幅度集中在4-7%,该部分项目普遍采取“特价房”方式进行让利。根据调研,特价房源多属于区位条件相对一般的楼栋、朝向,如黄埔区知识城、增城区朱村等主打“地铁通勤”的板块,本次“十一”采取特价房优惠的项目楼栋普遍存在距离地铁较远的特征。

  另一方面,让利方式集中在竞争激烈的板块,如南沙黄阁十一期间新添全新盘万科海上明月,在竞争压力驱动下,板块内已有至少两个其他项目通过推出“一口价”单位“积极迎战”。

  广州中原研究发展部认为,由于官方近年于黄阁板块内集中推出宅地,目前一手市场供应相对充足,而项目之间亦形逐渐成良性的竞争关系。对于买家而言,四季度可重点关注如南沙黄阁、金洲、荔湾广钢、增城朱村等一手项目集中板块,预期上述板块部分项目促销活动仍将持续。

  而通过对比近半年项目售价则发现,42个项目中有5个项目目前售价低于6个月前,占总量的12%,让利项目多集中在黄埔香雪、长岭居等板块,根据调研了解,绝大部分项目以推出少量特价单位为主,同时吸引买家眼球。

  除直接在项目价格上让利外,项目仍有其他优惠“花样”,如荔湾茶滘板块的保利花海湾,国庆期间成交附送2年管理费等。因此,广州中原研究发展部认为项目促销活动仅限于小范围,并以刺激成交、试探行情、提高项目在板块中的竞争力为主要目的,且十一调研期间暂未发现项目出现整体降价现象。

  此外,近期调整指导价格的增城区,大部分推新项目案场气氛活跃,不少买家认为目前首付压力有所减轻,有利于鼓励承受能力有限的买家入市;而对于项目而言,以指导价格作为标准合理定价可提高成交效率,从增城市场情况来看,合理的指导价格对市场买卖双方均起到积极的作用,其“引导市场,规范价格”的重要性亦越来越得到体现。

  热点板块扫描

  南沙:

  黄阁全新盘入市竞争激烈,金洲大盘走量

  国庆期间,同属于4号线沿线板块的黄阁、金洲板块表现抢眼,万科海上明月项目主推小户型填补板块空白,其主推60-90平方米二至四房,价格待定,该盘供应目前外围区市场上偏少的小户型产品,以产品超高实用率吸引买家,定价处于板块中等水平左右,以瞄准购房预算较少的刚需客户及广深港高铁开通带动的大湾区客户置业,其低总价将会成为一大亮点。

  金洲板块方面,阳光城丽景湾、越秀滨海新城十一期间各推出过百套单位,以吸纳刚需买家为主;位于进港大道的碧桂园·玺悦、越秀东坡凭借区域多年发展成熟配套+山景,主要吸纳改善型买家,该板块需求层次、价格梯度清晰。

  增城:

  朱村、荔城西带动置业一路向东

  国庆期间,增城区楼市热点主要集中在朱村教育城板块,荔城、石滩等板块仅个盘少量供应。相对去年十一朱村、荔城、石滩、新塘的“百花齐放”,区域市场热度有所下降。据广州中原研究发展部调研,朱村十一期间在售主力项目达5个,富士康科技小镇自开盘以来以“高性价比”吸客,加上产业新城概念,预计未来对朱村板块项目定价具有一定指标价值,且该项目吸客能力较强。除朱村板块外,荔城西的创基天峰、实地蔷薇国际引导增城置业“一路向东”,随着21号线建设进入尾声,朱村-荔城项目即将纳入市区1小时通勤圈,该片区众多优质项目聚集将刺激生活、商业配套完善。

  白云:

  一手供应集中在新市板块

  根据广州中原研究发展部监控,白云国庆供应集中在新市板块,主要在售项目为保利紫云及金地仰云。目前该区供应分布不均,国庆前预售证批售以棠南旧改片区为主,其它片区项目动作较少,对于希望购置一手的买家而言选择空间较小。

  此外,房企对市场的预期与营销态度不同,导致不同项目之间冷热差异明显,以棠南旧改片区为例,保利紫云部分单位促销活动,项目案场人气较旺盛,而其他高端项目在价格上尚未作出调整,案场相对较淡。

  荔湾:

  广钢新城+茶滘板块陆续推新

  今年十一假期,荔湾区广钢新城既有旧盘加推,亦有全新盘即将面市,板块整体气氛活跃,总体而言,货量较多项目会积极进行各种方式拓展客户,同时不定期进行特价房促销活动。

  大部分案场销售认为短期内由于项目密集,广钢板块出现竞争促销活动的现象将会持续一段时间;但从长期来看,由于广钢板块配套完善程度提高,加上2016年以来多宗出让宅地价格“坚挺”,因此,板块规模降价的可能性较低。

  此外,广钢内各项之间竞争除价格外,还体现在单位装修配置等“细节”上,广州中原研究发展部认为,未来以市区中高端板块为代表的区域市场或将摆脱简单的价格竞争,对于经济能力较强的买家而言,如何提高单位的“体验感”,正逐渐成为客户的重要需求之一。

  【记者】许蕾

编辑: 李润芳

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