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广州新物管法将出台:首次引入物业管理委员会推动业委会成立

2020-10-28 21:36 来源:南方网 郎慧 郑慧梓

  2020年10月28日下午,广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》(下称《条例》)。《条例》共八章110条,预计将于今年年底正式颁布。这是广州市贯彻落实省委、省政府以同等力度支持广州实现老城市新活力、“四个出新出彩" 的要求,在民生领域的又一重要举措。

  自2017年启动《条例》起草至今,广州市住房和城乡建设局根据上位法基础,同时结合了广州市物业管理的经验与难题,制定了新《条例》。新《条例》首次引入物业管理委员会形式,助力业委会在全市层面的推广。此外,在业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面都有制度创新,可望破解业主委员会“成立难、决策难、换届难”,物业服务企业“监管难”等物业管理深层次问题。

  物业管理工作涉及业主、物业公司、开发商、街道等多个主体,其法律关系复杂,事关民生福祉与基层治理,新《条例》着力构建了党建引领社区治理框架下的物业管理体系,进一步强化了基层行政监管职能,完善了业主委员会成立、运作规则,规范了物业服务企业行为。

  随着新《条例》的即将颁布,原有2014年制定的《广州市物业管理条例》也将同步废止。这里为您梳理了新《条例》的若干亮点,不少都是全市范围的创新性尝试:

  亮点一:创设物业管理委员会制度

  1998年,广州市开始出现业主大会和业主委员会。截至目前,全市已成立业主组织976个,占比约三成。

  针对业主委员会成立难的问题,本次《条例》创设了物业管理委员会制度,将由物业管理委员会组织推动成立业主委员会工作。同时,在业主委员会缺位时,也由物业管理委员会组织业主共同决定小区公共事务,解决因业主自治管理能力不足造成业主所有权行使不充分的问题。

  对于新引进的组织形式,《条例》中明确了物业管理委员会的成立和解散条件。对于符合法定条件的,要求街道办事处、镇人民政府组建物业管理委员会,且只需占业主总人数10%以上的业主申请。物业管理委员会负责组织选举业主委员会,执行业主大会的决定。虽然起着推动业委会成立的引擎作用,然而,物业管理委员会并非一个长期存在的组织,在业主委员会产生后物业管理委员会也将同时解散。

  与此前的业委会筹备组织架构不同,物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成,《条例》规定业主代表人数应当超过半数。对于这一新成立机构,《条例》对其行为作出了规范,对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  北京大成(广州)律师事务所律师王朝阳认为,物业管理委员会类似于业主大会成立业委会的孵化器,相较业主大会需要20%以上的业主提议才可召开,《条例》规定占10%以上业主提议便可成立物业管理委员会,这在一定程度上降低了启动筹备业委会的门槛。同时,物业管理委员会比业委会筹备组更多吸纳了相关政府部门人员加入,提高了其在业主间的公信力,或将推动广州业委会成立比例提升。

  亮点二:设立业委会委员禁止性行为规范

  除引入物业管理委员会外,《条例》根据《民法典》规定了业主共同决定事项,并进一步明确了物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等也由业主共同决定,为业主履行共有和共同管理权利提供了更加清晰的指引。

  在完善业主大会制度方面,首次明确业主大会会议的组织者包括业主委员会、居民委员会和物业管理委员会。为进一步优化业主投票表决方式,今年,广州已实行了业主电子投票表决机制,本次新《条例》明确了将电子投票系统表决,作为业主大会优先采用的业主决策方式。

  如出现对业主大会会议表决结果有异议的,异议提出人应当以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在规定期限内对异议进行核实处理。并在处理完成后予以告知,若经核实异议成立的,镇人民政府、街道办事处应当重新统计表决,并将结果告知全体业主。

  针对频发的业主发起的对业委会诉讼案件,《条例》更为细致地规范了业委会运作。对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题,《条例》从把好人选关、明确职责、强化信息公开、设立禁止性规定等方面进行规范,细化镇人民政府、街道办事处以及居民委员会的监督途径和方式。

  具体来说,《条例》明确了业委会委员的资格条件、产生方式、人数及任期要求、补选、备案、议事等制度;严格规定了业委会应当公开的资料和信息,以及信息公开方式等;对违反禁止行为的委员设立了相应法律责任。特别对业委会存在严重侵害业主合法权益的行为,规定镇街可以向业主大会提议罢免业委会全体委员,对业主大会、业主委员会的决定违反法律法规规定的,由镇街责令限期改正或撤销其决定。

  广州市住建局物业管理处相关负责人介绍,当前,我国尚未在法律层面上对业主委员会的角色性质给予明确定位,相关的权责界限较为模糊。新《条例》的出台明确了业委会委员的禁止行为,在法律责任部分对物业、业委会涉及违法行为的,给出了相应处罚措施。

  亮点三:建立业主共有资金管理制度,资金可进行审计

  针对当前业主共有资金管理不透明,部分业主委员会或物业服务公司侵占业主共有资金等突出问题,《条例》规定了业主共有资金的来源、管理单位、使用范围、信息公开和财务管理制度。

  共有资金来源包括利用共用部位、共用设施经营产生的收入,管理规约、业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用等,共有资金的管理单位和财务管理制度应当由业主共同决定。共有资金可以用于补充维修资金;业主委员会的办公经费,业主委员会委员的补贴,业主委员会专职工作人员的薪酬,召开业主大会会议所需费用;对共有资金的审计费用等。

  《条例》规定未经业主共同决定,不得使用共有资金。此外,管理单位应当每季度向业主公开业主共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或居民委员会对共有资金收支情况提出异议的,管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。

  亮点四:增加物业对突发性公共事件的应对职责

  今年来,一场新冠肺炎疫情考验了物业的社区管理能力,广大物业人员在一线发挥着防控、保障、沟通等重要作用。鉴于疫情期间物业服务公司对于社区管理的重大意义,《条例》进而补充扩大了对物业服务行为的监管范围,补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理、突发事件应对等方面的职责。

  在广大业主都关注的物业服务费调整方面。《条例》对因物价变动、职工最低工资标准调整等原因,需要调整物业服务费标准的,要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计,并制定调整收费标准的方案。同时,审计报告和调整方案需向业主公示,调整方案需经法定比例的业主同意。关于物业费的使用情况,物业服务人每年应向全体业主公布物业服务费资金年度预决算,每季度公布物业服务费资金的收支情况。

  广州市住建局相关负责人表示,物业的本质是花钱购买服务,近年来,广州出现了一些小区十余年未增长物业费的情况,也因此,这些小区的物业服务质量十分堪忧。物业收入促使物业公司不断提升物业服务质量,居民生活的水平和人居环境也将因此大为改善。如物业服务公司无法在此获利,或以非法手段牟利,都将有损业主的生活品质。该负责人表示,希望通过《条例》的修订,推动物业费与物业服务质量走向良性循环的路线。

  亮点五:鼓励党员积极投身业委会工作

  为有效发挥基层政府社区治理主导作用和基层群众性自治组织的基础作用,《条例》赋予镇人民政府、街道办事处和居民委员会指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会,监督业主大会等职能。镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作,加强对物业管理活动的指导、协助和监督。居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制,协助镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况,《条例》还明确要求各区人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理相应的专职工作人员,落实工作经费。

  本次《条例》的公布细化了此前2014年版的《广州市物业管理条例》,广州市人大常委会法制工委主任邓成明表示,本次《条例》的出台成为广州物业立法难度最大,历时很长,立法成本投入最多的法规。物业管理关系民生工程和社会治理,广州市住建局相关联系人表示,近年来,广州市民的法律维权意识也在不断增强,业主与物业公司之间的维权事件已跃升至诉讼数量的前三名,相信《条例》的出台将更有利于业主的维权行为。

  【南方日报记者】郎慧 郑慧梓

编辑: 杨格

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