自今年起，《广州市物业管理条例》（下称《条例》）正式颁布实施。近一个月以来，广州市住房和城乡建设局陆续收到来自社会各界的咨询与反馈。为做好《广州市物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）等法规、政府规章、规范性文件的衔接工作，使业主、物业使用人、物业管理委员会、建设单位、物业服务人、行政管理部门、街道办事处等个人、单位更好理解和执行《广州市物业管理条例》，市住建局近日发布关于贯彻实施《广州市物业管理条例》的意见（下称“意见”），就《条例》的主要内容进行了说明。

　　应及时修订不符合《条例》的规约

　　本次发布的“意见”包括了对《条例》的进一步阐释，和对于建设单位及物业服务人的监管。其中，对业主大会的表决规则、业主委员会的换届选举等作出了明确规范。

　　关于业委会筹备组方面，在《条例》施行后工作期限未届满的筹备组，可以继续筹备成立首届业主委员会工作，但应当按照《条例》的规定组织召开业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》，组织选举首届业主委员会委员。

　　在《条例》施行后存在工作期限未届满的筹备组，又有业主申请成立物业管理委员会的，可以按照《条例》第四十七条等规定成立物业管理委员会。筹备组在其工作期限内负责筹备成立首届业主委员会。在筹备组工作期限届满且未成立首届业主委员会的，由物业管理委员会负责筹备成立首届业主委员会。

　　“意见”重申了《条例》的最高约束力，对于《条例》施行前，经业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件，其约定的相关事项与《条例》规定不相符的，业主委员会应当在《条例》施行后，按照《条例》的规定修改管理规约、业主大会议事规则及其他相关文件，并提交业主大会表决。

　　关于业主委员会的选举和换届，“意见”特别划出了《条例》中有关成立物业管理委员会的亮点。业主需要成立首届业主委员会的，应当按照《条例》第四十七条的规定，先向街道办事处、镇人民政府申请成立物业管理委员会。物业管理委员会应当按照《条例》规定，起草管理规约、业主大会议事规则，充分听取业主对管理规约、业主大会议事规则草案的意见并集体讨论，在草案成熟后提交业主大会表决。

　　物业管理委员会应当按照《条例》相关规定和业主大会议事规则约定，组织产生首届业主委员会委员候选人，特别要鼓励和支持党员业主报名参选业主委员会委员；候选人符合《条例》规定和业主大会议事规则约定的，提交业主大会表决。

　　“意见”明确了在《条例》施行后，建设单位、物业服务人需要备案的内容，包括《广东省物业管理条例》第八条第一款、第二款规定的物业服务区域备案，《条例》第三十九条第一款规定的业主委员会备案和《条例》第八十二条第一款规定的业主大会决定自行管理备案。

　　公开服务和费用信息是物业服务人的基本义务

　　市住建局物业管理处相关负责人表示，本次“意见”共分为十个部分，是对《条例》落地的进一步指引，可以帮助相关个人、单位更好地衔接《条例》与此前的《办法》。其中，前七个部分是对《条例》的阐释，帮助企业更好地理解和贯彻《条例》，后三个部分是重申加强对建设单位与物业服务企业的监管工作。

　　“意见”提出了建设单位应该履行的10项主要义务：包括配建物业服务用房、选聘前期物业服务企业、制定临时管理规约、与物业服务企业进行承接查验、向物业服务企业移交相关资料、向物业买受人交付承接查验协议、和物业买受人签署物业交付文件、将共有部分申请登记为业主共有、设置并公开建设工程总平面图、交存首期维修资金的义务。

　　同时，提出各区住房建设行政管理部门应当在建设单位销售首套房屋、向业主交付首套房屋等关键节点，核查建设单位有无履行相应义务；市物业专项维修资金管理中心应当在建设单位办理物业所有权首次登记时，核查建设单位有无履行交存首期维修资金的义务。

　　此外，“意见”也提出了物业服务人履行的10项主要义务：包括与建设单位进行承接查验、执行物业服务合同约定服务事项、答复业主对物业服务情况提出的询问、劝阻并制止违反管理规约行为、配合基层政府做好社会治理、制定相应安全管理制度并组织实施、执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施、建立完善档案制度、公开服务信息、公开物业服务费信息的义务。

　　市住建局物业管理处相关负责人表示，今后，各区住房建设行政管理部门应当会同街道办事处、镇人民政府及相关职能部门，重点加强10个主要环节的监督管理工作，对新建项目物业服务用房配置、新建项目承接查验、业主收楼、共有部分登记、设置并公开建设工程总平面图、信息填报及公开、物业服务费公开、业主大会会议、共有资金、新旧物业交接等。对已发生的违规行为应依法查处，切实维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。

　　南方日报记者 郎慧 通讯员 穗建